渋谷区ビル地下室カビ臭｜含水率61%超の防音壁を調査

渋谷区の地下室カビ問題で、防音壁の含水率が61%を超えていた衝撃の調査事例をご紹介します。

築40年の鉄筋コンクリート造ビル地下室。長年使われていなかったその空間には、ピアノが置かれた防音室がありました。ビルのオーナー様から「地下室がカビ臭くて困っている」というご相談をいただき、カビバスターズ東京が現地調査に伺った実際のケースです。表面を見るだけではわからない、壁の内部に潜む深刻な水分問題。含水率測定と目視調査によって浮かび上がってきた事実は、単なるカビ取りでは解決できない状態でした。

カビバスターズ東京公式LINE

「カビ調査」の
ご相談はこちら！

ビルを所有するオーナー様から「しばらく使っていない地下室の部屋がひどくカビ臭い」というご連絡をいただいたのは、2026年6月のことです。

渋谷区西原にあるその建物は鉄筋コンクリート造（RC造）の3階建てビルで、築年数はすでに40年を超えています。地下室は防音壁が施された音楽練習用のスペースとして使われており、室内にはアップライトピアノが設置されたままになっていました。

オーナー様には娘さんがいらっしゃり、将来的にその部屋をピアノ教室として活用したいというご希望がありました。しかし室内に入った瞬間から漂うカビ臭が強く、そのままリフォームに踏み切ることへの不安を感じてのご相談でした。

地下室のカビ問題は、地上階とは根本的に異なる難しさがあります。地下は外気との通気が極端に少なく、雨水や地下水の影響を受けやすい構造です。鉄筋コンクリート造の建物では基礎部分からの湿気が壁内部を通じて上方へ伝わることがあり、内装材の木材が長期間にわたって高湿度にさらされ続けるケースが少なくありません。

今回の調査では、目視による状態確認と含水率計を用いた定量的な数値測定を組み合わせ、カビ臭の発生源と構造的な原因を明らかにすることを目指しました。

使用機器と調査方法

今回の調査で使用した含水率計はExotek Instruments製の高周波水分計です。このタイプの機器は、木材表面に電極を押し当てることで内部の含水率を非破壊で測定できます。表面を削ったり内装を壊したりすることなく、壁の内部状態をある程度把握できる点がこの測定手法の利点です。

木材の含水率は一般的に15～18%以下が乾燥した安全な状態とされています。20%を超えるとカビや腐朽菌が繁殖しやすい環境になり、30%以上になると腐朽リスクが明確に高まります。今回の調査では、複数の測定点でそれを大幅に上回る数値が確認されました。

防音壁（木材）の含水率測定結果

防音壁に使用されている木材の含水率を壁面各所で計測したところ、以下のような数値が得られました。

壁面の複数箇所で30%台から50%台の値が検出されました。具体的には36.6%、30.5%、44.7%、52.2%といった数値が壁の異なるポイントで計測されています。これらはいずれもカビ発生・腐朽のリスクラインを大きく超えた数値です。

さらに深刻だったのが壁面の一角、長年使用されていないエアコン配管貫通部付近で計測された数値です。この箇所では61.3%という非常に高い含水率が確認されました。木材がここまで水分を含んでいる状態は、すでに腐朽が始まっている可能性があります。

天井部の防音壁の含水率

天井面の防音壁を計測したところ、24.9%という数値が出ました。壁面と比較すると低い数値に見えますが、木材の安全ラインである15%を大きく超えており、決して正常な状態ではありません。

地下室の天井部でここまでの含水率が検出されるということは、湿気が壁内を通じて上方まで回り込んでいることを示しています。基礎部分からの湿気が壁内を伝い、天井内部にまで達している状態が疑われます。

カーペット下のコンクリート部の計測

テキストテキストテキストテキスト

室内に敷かれていたカーペットを一部剥がし、下のコンクリート面を計測しました。この箇所の数値は6.5%でした。

この数値はコンクリートの計測値としては、湿潤状態の上限に近い値です。一般的にコンクリートの含水率は素材の性質上、木材とは計測の意味合いが異なりますが、6.5%という数値はコンクリート面としては「濡れている」状態を示しています。

今回の含水率測定と目視調査の結果を総合すると、この地下室のカビ問題は単純な結露や換気不足によるものではなく、より根本的な水分侵入が原因である可能性が高いと判断されます。

基礎からの湿気が壁内を伝う構造的問題

鉄筋コンクリート造のビルにおいて、地下室は地盤面よりも下に位置します。地中には常に一定の水分が含まれており、コンクリートは完全な防水材ではないため、長年の経過とともに微細なひび割れや施工時の打ち継ぎ部分から水分が浸透してくることがあります。

特に築40年という年数は、コンクリートの中性化が進み、ひび割れや劣化が生じやすい時期でもあります。基礎コンクリートに浸透した水分は、その上に設置された木材の下地材や防音壁の木材フレームへと伝わり、内装材全体を長期間高湿度にさらし続けます。

今回の調査では、壁面下部で特に高い含水率が検出されており、下方からの水分上昇を示すパターンと一致しています。

漏水の可能性

防音壁の一角で61.3%という突出した数値が確認された箇所は、配管貫通部の近くでした。この位置は、給排水管の引き込み部分や外壁貫通部に該当する可能性があり、漏水カビの原因としてシール材の劣化や配管まわりのコンクリートのひび割れが疑われます。

特定の箇所だけ含水率が著しく高い場合、その周辺での漏水が局所的に発生している可能性は否定できません。天井部の含水率も24.9%と高めであることから、上階の配管や外壁からの水の侵入も視野に入れる必要があります。

密閉された防音室特有のリスク

防音室は気密性が高いため、一度湿気が入り込むと外部への排出が難しくなります。通常の部屋であれば自然換気によってある程度の湿気が排出されますが、防音壁で囲まれた密閉空間では湿気がこもり続け、含水率が異常な水準まで上昇しやすい環境になります。

さらに長期間使用されていなかったことで換気も行われておらず、高湿度状態が何年にもわたって継続していたと考えられます。この条件が重なることで、今回確認されたような全体的な含水率の高さが生じたと推察されます。

現地調査の結果をオーナー様にご説明する際、まず強調したのは「表面だけのカビ処理では根本的な解決にならない」という点です。

カビ臭は壁の内部から発生している

カビの臭いというのは、カビ菌が代謝の過程で放出するVOC（揮発性有機化合物）によるものです。防音壁の表面に見えているカビを除去したとしても、壁の内部の木材が高含水率状態のままであれば、そこに根を張ったカビ菌は生き続けます。また、内部に残ったカビの菌糸や胞子が再び繁殖し、除カビ処理から数週間から数ヶ月のうちに臭いが戻ってくるケースがほとんどです。

今回の防音壁は内部の木材フレーム全体が高含水率状態にあり、表面の仕上げ材の裏側、壁内の空間にもカビが繁殖していると考えられます。表面だけを処理しても、壁の内部という「見えない場所」に問題が残ります。

含水率が高いままでは再発は必至

カビの発生条件は、温度・湿度・栄養源（有機物）の三つです。防音壁の木材は栄養源として機能し、高含水率の状態が湿度条件を提供します。この状態を変えない限り、何度カビ処理を施しても再発は避けられません。

根本的な解決のためには、高含水率の原因となっている水分侵入経路を特定・遮断し、かつ既存の内装材を撤去して乾燥した状態に戻すことが必要です。

今回の調査結果を踏まえ、カビバスターズ東京からオーナー様に提案したのは、内装解体によるスケルトン化を前提としたカビ処理のアプローチです。

スケルトンとは何か

スケルトンとは、内装の仕上げ材・下地材をすべて撤去し、構造体（躯体）のみの状態に戻すことを指します。具体的には、防音壁を構成するパネル・ボード類、木材のフレーム、断熱材、防音材などをすべて解体・撤去し、鉄筋コンクリートの躯体がむき出しになった状態にします。

内装解体（スケルトン工事）は一般的なリフォームの前段階として行われることもありますが、今回のようにカビ・腐朽が壁内深部まで及んでいるケースでは、根本的なカビ処理の前提条件となります。

スケルトン後に行う躯体への直接カビ処理

内装をすべて撤去してスケルトン状態にすることで、これまで見えていなかったコンクリート躯体の状態を直接確認できます。ひび割れや水の浸入経路が確認された場合は、防水補修を先行して実施します。

その上で、コンクリート躯体の表面に直接カビ処理（除菌コーティング）を施すことが可能になります。躯体面に直接施工することで、内装材によって隠れていた部分も含めた根本的なカビ対策が実現します。カビ処理が完了し、躯体が乾燥した状態を確認できた後に、新たな内装工事・防音工事を進めていくという手順になります。

ピアノ教室へのリフォームを見据えた対応

オーナー様の娘さんがピアノ教室として活用したいというご希望を踏まえると、将来的に人が継続的に利用するスペースとして整備するためにも、今の段階でしっかりとした根治処置を行うことが重要です。

表面的な処理だけでリフォームを進めた場合、新しい内装材の裏側でカビが再繁殖するリスクがあります。ピアノ教室という用途では、生徒さんや講師の方が定期的に長時間滞在するため、室内空気環境の安全性は特に重要です。スケルトン状態からの正しいカビ処理と防湿対策を経た上でリフォームを行うことで、長期的に安心して使用できる空間を実現できます。

今回の渋谷区西原のケースは、ビルオーナー様が直面する地下室カビ問題の典型的な一例といえます。「以前から気になっていたが、どこに相談すれば良いか分からなかった」「表面を掃除しても臭いが取れない」「リフォームの前にカビをどうにかしたい」といったお悩みは、同様の状況を抱える多くのオーナー様から寄せられています。

地下室カビが放置されるリスク

カビは放置するほど、内部への浸透が深くなり、構造材の腐朽が進みます。木材の腐朽が進めば建物の耐力にも影響が出る可能性があり、将来的な修繕費用は増大します。また、カビ胞子は室内空気中に漂い、健康への影響も懸念されます。特にビルの地下室は換気が難しく、カビ胞子の濃度が高まりやすい環境です。

早期の専門調査が解決の近道

カビ問題は原因を正確に把握することが解決の第一歩です。今回のように含水率測定を行うことで、目視だけでは判断できない壁内部の水分状態を数値として把握し、適切な対処方法を判断することができます。

「まず現状を知りたい」という段階からでも、ご相談をお受けしています。

カビバスターズ東京では、ビルや住宅の地下室カビ問題に対して、含水率測定を含む科学的な調査を実施しています。目視だけではわからない壁内部の状態を数値で把握し、原因に基づいた適切な対処方法をご提案します。

鉄筋コンクリート造の建物特有の問題、漏水カビへの対応、スケルトン後の躯体へのカビ処理など、構造を理解した上での専門的なアドバイスが可能です。渋谷区をはじめ東京都全域・神奈川県・埼玉県・千葉県・山梨県・茨城県（関東全域）に対応しています。

お問い合わせ・ご相談

カビバスターズ東京は、目視だけでなく含水率計による定量的な調査を実施し、壁内部の状態を数値で把握した上で対処方法をご提案します。「表面処理では解決しない」と判断した場合には、スケルトン化・内装解体から躯体へのカビ処理まで、根本解決のための一貫したご提案が可能です。渋谷区・港区・新宿区など都心のビル・マンション地下室の漏水カビ問題にも対応実績があります。科学的な根拠に基づいたカビ対策を、ぜひカビバスターズ東京にご相談ください。

フリーダイヤル：0120-767-899

LINEお問い合わせ：https://page.line.me/244lxhqm

お問い合わせフォーム：https://kabibusters.jp/contact/

※事前に現地写真や図面をお送りいただくとご案内がスムーズです。

執筆・監修：カビバスターズ東京（株式会社ワールド）

対応エリア：東京都全域 / 神奈川県 / 埼玉県 / 千葉県 / 山梨県 / 茨城県（関東全域） ※その他エリアもご相談ください。